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公開日：2022-10-26

さいたま市浦和・大宮を中心に相続税のご相談を承っています。埼玉あんしん相続相談室です。

被相続人（亡くなった方）は老人ホームに入居していました。自宅を相続する権利があなたにはあります。そのとき、小規模宅地等の特例は利用できるのでしょうか。

小規模宅地等の特例は「一緒に住んでいないと適用できない」と思われている方が多いかもしれません。

適用できる場合の要件や、相続人の状況による適用などを説明します。

老人ホーム入所でも小規模宅地等の特例は使える

小規模宅地等の特例は被相続人が居住していた自宅等を相続した場合、要件を満たすことで不動産の評価を減額できる制度です。

しかし、「居住していた」と言うならば、老人ホームに入居していた場合は、「居住」とはならず、特例の適用はできないのか？という疑問点が発生します。

結論から言うと、ある「一定要件」を満たすことで、小規模宅地等の特例の適用が認められます。

では、一定要件について解説していきます。

小規模宅地等の特例が適用できる要件とは

老人ホームに入居したままお亡くなりになった場合の小規模宅地等の特例の適用には下記の要件をすべて満たす必要があります。

相続開始時「要介護」であったこと

お亡くなりになった時点で、被相続人が「要介護認定」もしくは「要支援認定」であることが要件のひとつにあります。

ホームに入居した時点ではなく、亡くなった時点で判断します。

入居する老人ホームも規定がある

老人ホームはどこでもいいというわけではありません。下記の要件を満たす必要があります。

●認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居
（養護老人ホーム・特別養護老人ホーム・軽費老人ホーム・有料老人ホーム）
●介護老人保健施設
●サービス付き高齢者向け住宅

参照元：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

有料の老人ホームはどれかに該当するのがほとんどですが、入居するホームに直接問合せをすることが一番良いでしょう。

老人ホーム入居後に自宅を賃貸しない

老人ホームへ入居したあと、自宅を居住以外の他の用途として利用していないことが要件のひとつです。

例えば、第三者へ賃貸すると「特定居住用」の小規模宅地等の特例が適用できなくなるということです。

相続人の立場で特例の適用はどうなる？

老人ホームに入居するときの要件を案内しました。では、その前提条件をふまえた上でどなたが相続人になるかで小規模宅地等の特例に違いがあるかも案内します。

配偶者

無条件で特例が適用できます。

生前中に一緒に住んでいなくても適用が可能です。

被相続人と同居していた親族

特例適用の対象となりますが、さらに要件が加わります。

●相続税の申告期限まで自宅に住んでいること
●自宅の敷地を申告期限名で所有していること

被相続人と別居していた親族

同居はせずに別に賃貸物件などに住み、持ち家のない別居親族に特例が受けられる要件です。

●被相続人に配偶者や同居する法定相続人がいない
●相続開始前3年以内に、相続人本人（もしくは配偶者）の持ち家に住んだことがない
●被相続人と相続人が日本国内に住所がある

ただし、配偶者や同居する相続人がいないという要件は、亡くなった方がひとりで自宅に住んでいたことを想定していたり、二次相続のことを指していたりと複雑な点が多くなります。

この場合は、ご自身で判断せず、税理士など専門家へご相談ください。

まとめ

亡くなった方が老人ホームに入居していても要件を満たすことで小規模宅地等の特例が受けられることを案内しました。

ただし、適用までの判断には慎重に検討が必要となります。また、小規模宅地等の特例を使用して、相続税額が発生しない場合でも相続税申告が必要となる事を忘れないで下さい。

以上のことをふまえると、特例の適用や申告の可否をご自身で判断されることはおすすめできません。小規模宅地等の特例の相続税へ与える影響が大きいので、相続税に詳しい税理士など野専門家へ相談をして、申告ミスやペナルティなどに繋がらないようにしましょう。

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